Grondbeleid

De reservepositie
De grondexploitatie kent een reservepositie van in totaal € 10,8 mln.

Deze is als volgt opgebouwd:

Algemene reserve grondexploitatie
De algemene reserve grondexploitatie kent per 31-12-2022 een stand van € 6,5 mln.
In de Nota Grondbeleid is voor de algemene reserve grondexploitatie een ondergrens van € 1 mln. en een bovengrens van € 5 mln. bepaald. Op basis hiervan is er derhalve sprake van een surplus van € 1,5 mln. die conform de Nota Grondbeleid gestort wordt in de algemene bestemmingsreserve.
Op basis van onder andere de geactualiseerde grondexploitaties ziet het verwachte (meerjaren) verloop van de algemene reserve grondexploitatie er als volgt uit:

Door gewijzigde regelgeving kan in een eerder stadium tussentijds winst worden genomen. Dit heeft een positief effect op de stand van de algemene reserve grondexploitatie. Volledigheidshalve wordt opgemerkt dat de beoogde winstname voor de jaren 2023 t/m 2025 gebaseerd is op verwachte kosten en (grond) opbrengsten. Mochten deze afwijken dan heeft dit gevolgen voor de winstname en daaropvolgend de afroming van de algemene reserve grondexploitaties.
De algemene reserve grondexploitatie maakt onderdeel uit van het totale weerstandsvermogen van de gemeente. Zie ook de paragraaf Weerstandsvermogen.

Bestemmingsreserves
Naast de algemene reserve kennen we de bestemmingsreserves.

De reserve bovenwijkse voorzieningen heeft op 31-12-2022 een stand van € 1,4 mln. Deze reserve wordt ingezet wanneer er sprake is van een bovenwijkse voorziening. In de Nota Bovenwijkse Voorzieningen is aangegeven wat hieronder valt.
In 2022 zijn de volgende mutaties binnen de reserve bovenwijkse voorzieningen doorgevoerd:

Door de gewijzigde BBV-voorschriften is voeding van de reserve bovenwijkse voorzieningen vanuit de complexen niet meer toegestaan. Omdat dit een voordelig effect heeft op de GREX van de betreffende complexen, wordt jaarlijks vanuit de algemene reserve grondexploitatie een storting van € 150.000 gedaan in de reserve bovenwijkse voorzieningen.
De claims die op de algemene reserve grondexploitatie rusten zijn ondergebracht in de reserve claims Grondexploitatie. Aan deze claims ligt een bestuurlijk besluit ten grondslag. Per 31-12-2022 is er € 150.000 beschikbaar voor de te verwachten toekomstige uitgaven. Dit bedrag is als volgt opgebouwd:

Betreft een in het verleden ontvangen rijksbijdrage die nog ingezet kan worden binnen het complex de Veldegge.

Voorziening verwachte verliezen
Naast de algemene reserve grondexploitatie is er een voorziening voor verwachte verliezen. Deze voorziening heeft als doel de te verwachten verliezen binnen de grondexploitatie af te dekken.
De voorziening heeft een stand per 31-12-2022 van € 2,7 mln. en is gelijk aan het totaal van de negatieve exploitatieresultaten van de in exploitatie zijnde complexen.

Risico’s
Binnen de huidige woningmarkt is de vraag naar woningen en bouwkavels groot. Gezien dit en de huidige exploitatieresultaten is er sprake van een zeer beperkt risico voor de meeste complexen. De complexen met een negatief exploitatieresultaat en/of een hoge boekwaarde lopen het grootste risico. Een verslechtering van het negatieve exploitatieresultaat heeft bijvoorbeeld direct gevolg voor de algemene reserve grondexploitatie, door een extra uitname ten gunste van de voorziening verwachte verliezen.

Vennootschapsbelasting
Overheidsondernemingen (gemeenten, provincies en waterschappen) zijn sinds 1 januari 2016 belastingplichtig voor de vennootschapsbelasting.
De resultaatverwachtingen zijn ten opzichte van de inschattingen die zijn gemaakt ten behoeve van de fiscale openingsbalans per 1-1-2016, gestegen. Dit kan leiden tot een hogere fiscale winst voor de vennootschapsbelasting in de komende jaren dan voorzien was.

Risicovolle projecten

Franciscushof
Het risico voor de ontwikkeling van het complex Franciscushof ligt volledig bij de gemeente. Op 31-12-2022 is er echter nog een boekwaarde van € 5,5 mln.
Wanneer de parameters (rente, kostenstijging e.d.) of het afzettempo veranderen heeft dit grote negatieve gevolgen voor de exploitatie.

De Zegge VII
Het bedrijventerrein de Zegge VII kent per 1-1-2023 nog een uitgeefbare oppervlakte van 10,9 ha. De grondexploitatie laat een negatief resultaat zien op contante waarde van bijna € 1 mln., waarvoor conform de voorschriften een voorziening getroffen is.
Omdat de (bruto) boekwaarde per 31-12-2022 € 3,6 mln. bedraagt, heeft het niet realiseren van de geraamde verkoop in de GREX  negatieve gevolgen voor de exploitatie. Dit betekent dan een hoger exploitatietekort, waardoor een extra beroep gedaan moet worden op de algemene reserve grondexploitatie door storting in de voorziening verwachte verliezen.

Risicobedrag
In de jaarrekening 2022 is het risico binnen de grondexploitatie berekend op € 811.000.
Bij de berekening van het risicobedrag is gekeken naar het financieel effect op het exploitatieresultaat bij:
-verhoging van het rentepercentage met 1%
-verhoging van de kostenstijging met 1%
-verlaging van de opbrengsten met 5%
-verlenging van de looptijd met 2 jaar.

Indien de aanpassing niet opgevangen kan worden binnen de exploitatie van het complex, wordt het meegenomen in het risicobedrag. Met name bij de verliesgevende complexen Sallandse Poort,   de Zegge VII en Franciscushof is hiervan sprake. Een verandering in de parameters heeft een hoger nadelig exploitatieresultaat tot gevolg. Daarnaast is er binnen de complexen Franciscushof en de Zegge VII  sprake van een risico door een hoge boekwaarde.
Het totaal berekende risicobedrag van afgerond € 811.000 is als volgt opgebouwd:

De algemene reserve grondexploitatie kent een stand, na afroming, van € 5 mln. Het berekende risicobedrag is derhalve volledig afgedekt. Dit bedrag maakt onderdeel uit van het totale risico van de gemeente Raalte. Zie hiervoor de paragraaf Weerstandvermogen en risicobeheersing.